Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Kiranın tespiti talebiyle açılacak olan davaya ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu m.344’te mevcuttur. Söz konusu davanın şartlarına ve sonuçlarına yazımızın ilerleyen bölümlerinde değineceğiz. Ancak öncesinde kira tespit davası ile ilgili genel bilgi vermemiz faydalı olacaktır.

Kira tespiti için açılacak davanın ön koşulu, taraflar arasında yapılmış yazılı kira sözleşmesinin varlığıdır. Kira sözleşmesi, esasında yazılı olarak yapılmak zorunda değildir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı  kira sözleşmesi önem arz etmektedir. İşyeri kira tespit davası veya konut kirasının tespiti davası açılması mümkündür. Diğer kira sözleşmeleri açısından ise tespit davası açılması mümkün değildir.

Kiranın tespiti talepli dava, kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir. Önemli olan, davacının hukuki yararının olmasıdır. Hangi hallerde davacının hukuki yararı olacağını aşağıda detaylıca değerlendireceğiz. Uygulamada pek çok kişi kira bedelinin tespit davası ve kira uyarlama davası aynı sanmaktadır. Ancak kira uyarlama davası, sözleşme yapılırken öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olgular nedeniyle açılan davadır. Bu konuda detaylı bilgi için kira uyarlama davası adlı güncel makalemizi okuyabilirsiniz.

Kira tespit davası nerede açılır? Ne zaman açılır? Şartları nelerdir? gibi soruların yanıtını öğrenmek için makalemizi okumaya devam edebilirsiniz.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira tespit davası şartlarını belirtirken farklı durumları ayrı ayrı değerlendireceğiz. TBK m.344 hükmüne göre; taraflar kira sözleşmesi ile yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline dair hükümleri belirleyebilir. Ancak belirlenen hükümler, bir önceki yılın ÜFE artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kira bedelinin tespiti davası açılma ihtimallerini şu şekilde belirtebiliriz:

1. Taraflar arasında 5 yıldan kısa süreli ve kira bedelinin artışına dair hüküm bulunan bir kira sözleşmesi yapılmış olabilir. Bu durumda kira artış oranı sözleşme ile belirlendiğinden dava açmada her iki tarafın da hukuki yararı olmayacaktır. Ancak eğer, yukarıda belirttiğimiz üzere ÜFE artış oranını geçen bir miktar belirlenmişse kiracının dava açmasında hukuki yarar olacaktır.
2. Taraflar arasından 5 yıldan kısa süreli ve kira bedelinin artışına dair hüküm bulunmayan kira sözleşmesi yapılmış olabilir. Bu durumda kira bedeli, bir önceki senenin ÜFE artış oranını geçmemek kaydıyla hakim tarafından belirlenecektir. Hakim, kira bedelini belirlerken hakkaniyete göre bir karar verecektir.
3. 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmayacaktır. Bu halde, yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedeli hakim tarafından şu hususlar değerlendirilerek belirlenecektir: ÜFE artış oranı,kiralananın durumu,emsal kira bedelleri,hakkaniyete uygunluk.
4. Taraflar arasında kira bedelinin döviz cinsinden ödenmesi gerektiği kararlaştırılmış olabilir. Böyle bir durumda ise 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. 5 yıl sonrasında ise yukarıda belirtmiş olduğumuz hüküm uygulama alanı bulacaktır. Ancak TMK m.344/son hükmüne göre; “aşırı ifa güçlüğü” nedeniyle dava açma hakkı saklıdır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin belirlenmesi davası, kural olarak her zaman açılabilir. Ancak kiraya veren, yeni kira döneminin başlamasından 30 gün önce, kira bedelinin artacağına dair yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu durumda kiraya veren, yeni kira dönemi boyunca kira tespit davası açabilecektir. Kira tespit davası neticesinde belirlenecek kira bedeli, söz konusu yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlayıcı nitelikte olacaktır.

Tarafların yapmış olduğu kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına dair hüküm olabilir. Eğer böyle bir durum söz konusuysa yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açılması mümkündür. Dava sonucunda hakimin, kira bedeline dair vereceği karar, bu yeni kira döneminin başından itibaren kiracı bakımından bağlayıcı olacaktır.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Görevli Mahkeme

Kira bedelinin tespiti nasıl yapılır? sorusu kadar davanın nerede açılacağı da tarafımıza yöneltilen sorular arasında yer almaktadır. Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davasının ne kadar süreceğini etkileyen faktörler vardır. Bunlardan en önemlisi ise hangi şehirde açıldığıdır. İstanbul ve Ankara gibi büyük şehirlerde dava süreci daha uzun olabilir. Bunun en önemli nedeni ise mahkemelerin iş yükünün diğer şehirlere kıyasla çok daha fazlası olmasıdır. Ancak davanın ne kadar sürede sonuçlanacağı ile ilgili net bilgi vermemiz mümkün değildir. Davanın ne kadar süreceğine dair bilgi verebilmemiz için öncelikle mevcut durumu değerlendirmemiz gerekmektedir. Şunu belirtmeliyiz ki avukat olmadan dava açılması, her halde sürecin daha uzun ve karmaşık olmasına sebebiyet verecektir. Bu sebeple dava sürecinin avukat ile yürütülmesi daha faydalı olacaktır.

Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti

Kira tespit davası avukatlık ücreti, İstanbul Barosu Asgari Ücret Tarifesi’nde belirtilmiştir. Tarifeye göre, yıllık kira bedeli üzerinden avukat, belirli bir yüzde alacaktır. Hem davacı hem de davalı vekili açısından aynı durum geçerlidir. Ancak bu konuyla ilgili net bir rakam vermemiz mümkün değildir. Dolayısıyla en doğrusu, gayrimenkul ve sözleşmeler hukuku alanında çalışan avukat ile görüşme sağlanmasıdır.

Konuyla ilgili sorularınıza yanıt ve sorunlarınıza çözüm bulmak için iletişim bölümünden bize ulaşabilirsiniz.